Syndic de copropriété

LES ENGAGEMENTS D’IGC :

Afin de répondre aux attentes des copropriétaires à l’égard de leur syndic, l’agence IGC organise sa gestion autour de cinq engagements :



LA COPROPRIETE

La vie en copropriété impose pour les copropriétaires des droits et des obligations, indiqués dans le règlement de copropriété.

En matière juridique, la loi du 10 juillet 1965, ainsi que plusieurs lois et décrets successifs, ont clarifié les règles de fonctionnement des copropriétés.

Véritable lieu d'exercice de la démocratie, puisque les décisions font l'objet de votes en assemblée générale, la copropriété souffre cependant du désintérêt des copropriétaires, laissant souvent le soin au syndic de gérer leur patrimoine. Or on constate bien souvent que les copropriétés les mieux entretenues sont celles où les copropriétaires sont impliqués dans le suivi de la gestion et dans l'alerte, voire même la prévention des dysfonctionnements ou de l'insécurité.


SYNDIC DE COPROPRIETE

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Son contrat comprend en général la gestion des parties communes, la gestion du personnel de la résidence, la tenue de la comptabilité de la copropriété, la tenue des assemblées générales, la souscription d'assurances et de contrats d'entretien concernant les équipements collectifs de la résidence: entretien, chauffage, ascenseur, jardins, ventilation, alarme…etc. Le syndic est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des prestations de gestion courante de la résidence.

Il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au nom du syndicat.

Pour justifier de la qualité de syndic professionnel, le candidat doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture.

Pour cela, il doit :


SYNDICAT, SYNDIC ET CONSEIL SYNDICAL

Il ne faut pas confondre ces trois termes :


LE CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Leur nombre et les modalités de fonctionnement sont généralement fixés par le règlement de copropriété. Le conseil syndical est le représentant des copropriétaires. Son rôle primordial est d’assister et de contrôler la gestion du syndic.


QUELLES SONT LES FONCTIONS DU SYNDIC ?

IL DOIT :

• faire respecter le règlement de copropriété ;
• tenir à jour la liste des copropriétaires ;
• appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
• se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
• intervenir pour tous travaux urgents ;
• recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;
• se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également inscrire à l’ordre du jour de l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;
• conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;
• s'occuper de l'assemblée générale (convocation, procès-verbal ...).


QUI LE DESIGNE ?

• L'assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents) ;
• Le conseil syndical dans les syndicats coopératifs ;
• Le président du tribunal de grande instance, à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.
• Le règlement de copropriété parfois ;


QUELS SONT LES HONORAIRES D'UN SYNDIC ?

Ils ne sont plus réglementés et sont donc débattus librement.


QUELLE EST LA DUREE DE SES FONCTIONS ?

3 ans au maximum, renouvelables par l’assemblée des copropriétaires.


ASSEMBLEE GENERALE

L'assemblée générale a lieu obligatoirement une fois par an. Une assemblée générale extraordinaire peut cependant être convoquée en cours d'année. Il existe différentes règles de vote suivant la nature des décisions.


Catégories de votes

La majorité simple dite "majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965" est celle des copropriétaires présents ou représentés (mandatés) à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte. Cette majorité est atteinte dès lors que le nombre de "pour" est supérieur au nombre de "non". Cette majorité s'applique chaque fois que la loi n'a pas prévu une majorité plus contraignante. Cette majorité est requise pour les décisions concernant la gestion courante de l'immeuble.

• approbation des comptes de la copropriété
• exécution de travaux d'entretien
• mise à jour du règlement de copropriété

La majorité absolue dite "majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965" est celle de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Cette majorité est atteinte dès lors que le nombre de "pour" est supérieur au nombre de "non". Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue n'a pas recueilli le nombre de voix escompté, la même assemblée générale peut décider de revenir à la majorité simple soit, en procédant directement à un second vote soit, ultérieurement à une prochaine assemblée générale.

• élection ou révocation du syndic de copropriété
• suppression du vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
• autorisation de poser des compteurs individuels d'eau froide

La double majorité dite "double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965" est celle de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) représentant au moins les 2/3 des voix de la copropriété. Elle n'est acquise que si plus de la moitié des copropriétaires a voté. Cette majorité est requise pour les décisions les plus importantes.

• décision de ne pas instituer de conseil syndical
• exécution de travaux de transformation ou d'amélioration
• décision prononçant des droits privatifs sur une partie commune

L'unanimité est celle de l'ensemble des copropriétaires et non pas seulement de ceux qui sont présents ou représentés. Cette majorité est le plus souvent requise pour les décisions qui ont des conséquences directe sur les droits des copropriétaires.

• modification de la répartition des charges de copropriété
• suppression du poste de gardien
• suppression d'un équipement commun